Gewerbeimmobilien in deutschen Innenstädten

Gewerbeimmobilien in deutschen Innenstädten: Ladenhüter oder lohnendes Investment?

 

 

Nicht erst seit Corona sind Ortszentren in vielen Städten ein Problemfall. Sie sind eng verknüpft mit Begriffen wie Leerstand, Verödung und überhöhten Mieten. Kommunen, Stadtentwickler, Einzelhandelsverbände und letztendlich auch die Besitzer und Vermieter der oftmals großräumigen Gewerbeimmobilien ringen um Lösungen. Zukunftskonzepte sind gefragt. Ideen gibt es reichlich. Ist der Zeitpunkt geeignet, um kreative Konzepte umzusetzen? Sollten Sie jetzt ein traditionelles Geschäftshaus in der Kölner City kaufen? Oder ist es sinnvoller Gewerbeobjekte abzustoßen?

 

 

Quo vadis Einkaufszone? Was wird aus deutschen Innenstädten?

 

 

Im Positionspapier des Deutschen Städtetags „Zukunft der Innenstadt“ wird die Vernetzung als zentrale und somit zukunftsfähige Eigenschaft einer Innenstadt hervorgehoben: „Hier finden Menschen und Unternehmen zusammen, tauschen sich aus und vernetzen sich. Interessenten, Kunden und Käufer finden Waren und Dienstleistungen. Unternehmen finden Arbeitskräfte und kluge Köpfe. Touristen suchen Sehenswürdigkeiten, Gastronomie und öffentliche Räume auf. “ Dies liest sich für manch eine Stadt wie eine schöne Vision oder auch Utopie.

Denn diesen Ideen steht das schon seit langem bestehende Problem der verödeten Innenstädte entgegen. Auf der Suche nach den Ursachen ist es ein wenig wie bei der Frage nach dem Huhn und dem Ei: Führte die sinkende Attraktivität der Zentren zu einem Rückgang der Besucher und der Umsätze? Oder verursachte das veränderte Einkaufsverhalten der Kunden den Niedergang der Einkaufsstraßen und somit leerstehenden Gewerbeimmobilien?

Wie auch immer das Problem begann – es wurde durch Pandemie und Lockdown verschärft und wird sich auch langfristig nicht „von selbst erledigen“. Dirk Wichner von Jones Lang LaSalle Inc. stellt fest: „Was in Teilen aus der Not heraus passierte, weil nicht im Geschäft um die Ecke eingekauft werden konnte, brachte den Kunden auch viele Annehmlichkeiten: Keine Parkplatzsuche oder volle U-Bahnen, keine Warteschlangen oder lästiges Tütenschleppen. Stattdessen pure Zeitersparnis, breite Produktauswahl, direkte Vergleichsmöglichkeiten sowie bequemes Nach-Hause-Liefern – oft kostenlos und am nächsten Tag.“

Es ist daher essentiell, in Innenstädten alternative Nutzungskonzepte zu ermöglichen, die Attraktivität der Standorte zu erhöhen und so die Stadtzentren zu regenerieren.

Wichner sieht neben Einzelhandel und Stadtplanung insbesondere auch die Eigentümer der innerstädtischen Wohn- und Geschäftshäuser in der Verantwortung. Mittelfristig sollten „bisherige Nutzungskonzepte ihrer Baukörper hinterfragt werden“. Eine Anpassung an sich verändernde Bedürfnisse ist dringend erforderlich.

„Stadtzentren bieten alle Möglichkeiten: Raum zum Leben, zum Wohnen und zum Arbeiten, Raum für den Handel und notwendige Logistik. So steht und fällt die Zukunft des City-Feelings mit der Ausgestaltung dieses urbanen Raumes. Der Einzelhandel hat diesen Auftrag schon allein aus Gründen der Wirtschaftlichkeit – doch der Einfluss ist begrenzt. Auch die Stadtplaner müssen erkennen: nur durch ein weitreichendes Neudenken der Innenstadt kann ein attraktiver öffentlicher Lebens-Raum funktionieren. “

Kreative Konzepte für eine Umnutzung von Gewerbeimmobilien in den Innenstädten erfüllen also auf verschiedenen Ebenen vielfältigen Nutzen. Investoren, die heute eine Kaufentscheidung treffen, tun dies nicht aus Gefälligkeit. Vielmehr sehen sie das große Potential unserer Stadtzentren, die sich in erster Linie durch die besondere Lage auszeichnen.

 

 

 

Nachhaltige Stadtentwicklung als Schlüssel für die erfolgreiche Entwicklung von Gewerbeimmobilien

 

 

Der Deutsche Städtetag greift die Leipzig Charta aus dem Jahr 2020 auf und bekräftigt die Forderung nach einer „nachhaltigen Mischung im Sinne des Gemeinwohls“.
Werfen wir einen Blick auf die vielfältigen Visionen und Ideen, die auf Stadtplaner, Projektentwickler und Immobilieneigner warten. Nachhaltigkeit, kurze Wege und eine gesunde Nutzungsmischung der Gewerbeimmobilien in Innenstädten stehen künftig im Zentrum aller Bemühungen:

• Reaktivierung der Innenstadt als Wohnraum z.B. durch
  • Schaffung eines gemischten, attraktiven Wohnumfelds mit Eigentums- und Mietwohnungen
  • Einrichtung von Seniorenwohnheimen, Studentenwohnheimen, Mehrgenerationenhäusern und Co-Housing-Angeboten
  • Umwandlung von in die Jahre gekommenen Bestandsimmobilien in moderne Komplexe, die aktuelle Anforderungen an den Wohnraum erfüllen
• Einrichtung multifunktionaler Flächen und Räume wie z.B.
  • Cafés mit Lese-Ecke oder Einkaufszentren mit Kinderbetreuung
  • Co-Working Spaces
  • Ärztehäuser mit Wellness- und Anwendungsanbietern
  • Schulen und öffentliche Weiterbildungseinrichtungen
• Reduzierung von Emissionen wie Licht und Lärm z.B. durch
  • gute Anbindung an den ÖPNV und autofreie Zonen
  • Implementierung neuer Verkehrskonzepte
  • Lieferung durch E-Fahrzeuge und Lastenräder
  • Installation intelligent gesteuerter Lichtkonzepte mit Nachtabsenkungen
  • Schaffung autonomer Energiequellen durch Photovoltaik oder Wärmerückgewinnung
• Steigerung des Lebensstandards und Wohlfühlfaktors z.B. durch
  • Begrünung von Flächen, Fassaden, Dachterrassen u. ä.
  • Schaffung großzügiger multifunktionaler Freiflächen
  • Wettergeschützte Wege und Übergänge
  • Öffentliche Einrichtungen für Spiel und Sport
  • Kulturelle Einrichtungen + Events
  • Barrierefreiheit
• Digitalisierung der Innenstadt z.B. durch
  • Flächendeckend freie Netzverfügbarkeit
  • Digitale Infotafeln zur Unterstützung der Auffindbarkeit von POIs oder städtischen Einrichtungen
  • Augmented Reality Anwendungen
• Schaffung neuer innerstädtischer Arbeitsplätze z.B. durch
  • Bereitstellung moderner Büro- und Gewerbeflächen
  • Integration von emissionsreduzierten Produktionsstätten
  • Fertigung von exklusiven Produkten in Kleinstserien direkt vor Ort
  • Ansiedlung von Nahversorgern
• Etc.

Als Ziel könnte man formulieren, dass die Innenstadt wieder zu einem Raum wird, in dem auf hohem Niveau gewohnt, gearbeitet, gelebt und geshoppt wird. Ein Raum, in dem man die Freizeit verbringt, kulturelle und gastronomische Angebote wahrnimmt, Sport treibt sowie Freunde und Nachbarn trifft.

Der Phantasie kreativer Projektentwickler aus dem Bereich Gewerbeimmobilien scheinen hier kaum Grenzen gesetzt.

Albert Sahle, Geschäftsführer der Wohnbaugesellschaft Sahle Wohnen, plant bereits konkret.

„Seinem Unternehmen gehört unter anderem das riesige Karstadt-Gebäude auf der Frankfurter Zeil. Der Warenhauskonzern zieht Ende 2025 aus. Spätestens ab dem zweiten Obergeschoss werden es dann andere Nutzungen sein,“ berichtet Daniel Hoh, Redakteur beim Hessischen Rundfunk.

Geplant ist ein Neubau mit unterschiedlichen Mietern. Supermarkt, Drogerie-Kette und andere Einzelhandelsanbieter ziehen mit ein. Wohnungen, Gastronomie oder eine Hotel-Kette sind ebenfalls vorstellbar.

Sahle plant somit den Neubau einer sogenannten „Mixed Use“-Immobilie und kombiniert in einem einzelnen Wohn- und Geschäftshaus verschiedene zukunftsfähige Ideen, so Hoh: „Der Vorteil für die Bürgerinnen und Bürger liegt für ihn (…) auf der Hand. Die Einkaufsstraßen in den Innenstädten würden mit den vielen unterschiedlichen Mietern bunter und vielfältiger – statt nur Shopping-Meilen zusätzlich auch mal Hotels, Wohnungen, Kultureinrichtungen, Fitness-Studios, Gastronomie dazwischen. „

 

Hamburg, München, Dresden… oder Ingolstadt? Sollte man innerstädtische Gewerbeimmobilien kaufen? Und wenn ja, wo?

 

 

Wenn Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, ein Wohn- und Geschäftshaus in einer deutschen Innenstadt zu kaufen und diese zu entwickeln, gibt es viele Aspekte zu berücksichtigen. Betrachten wir einige dieser Kriterien, die entscheidend dafür sein können, ob ein Immobilienerwerb eine gute Idee ist:

Wertentwicklung von Wohn- und Geschäftshäusern in Innenstädten

Prüfen Sie die Immobilienpreisentwicklung für Gewerbeimmobilien insgesamt und im angestrebten Stadtzentrum. Als Quellen eignen sich hier allgemeine Daten von statista.com, Daten aus Wirtschaftspublikationen, von lokalen Immobilienverbänden oder der öffentlichen Hand.

Verschaffen Sie sich auch einen „neutralen“ Überblick mittels Pressespiegel und erfahren so, ob es beispielsweise Streitigkeiten oder gar anhängige Rechtsvorgänge gibt, die Ihre Pläne erschweren oder vereiteln könnten.

Im Idealfall haben Sie Zugriff auf eine persönliche und vertrauenswürdige Quelle, deren Einschätzung Ihre Entscheidung erleichtert.

Attraktivität des Standorts für Ihre Gewerbeimmobilie

Bei der Standortauswahl sollten Sie sich weder auf Bekanntes reduzieren noch auf ein Bauchgefühl vertrauen. Es gibt eben nicht nur München, Hamburg oder Dresden, sondern viele andere Regionen und Städte, die ein ideales Umfeld bieten, wenn Sie ein Wohn- und Geschäftshaus kaufen möchten.

Suchen Sie nach verborgenen Schätzen. Prüfen Sie die objektive Attraktivität z.B. über die jährlichen Städtebarometer. Betrachten Sie die Entwicklung der Einwohnerzahlen und recherchieren Sie vorhandene städtebauliche Planungen.

Auch sonstige auffällige Entwicklungen in der Wirtschaftsleistung einer Stadt oder Region können wichtig sein. So bringt beispielsweise im strukturschwachen Ruhrgebiet die Ansiedlung vieler Startups neuen Schwung in die Städte. Ihre Gewerbeimmobilie eignet sich für eine Umnutzung zu einem Gründerzentrum mit modernsten Co-Working Spaces und attraktiven Wohnquartieren? Umso besser.

Status von Stadtplanung und Projektentwicklung Immobilien

Leerstand und Ödnis: Ist dies nur ein Dornröschenschlaf oder ist die Stadt am Ende? Manch eine Innenstadt scheint durch Fehlplanungen und schlechte Investitionen der letzten Jahrzehnte unrettbar verloren. Wenn ein Exodus bereits im vollen Gange ist, sollte der Erwerb eines Geschäftshauses wohl überlegt sein. Eine ehemalige Toplage ist vielleicht bald nichts mehr wert …

Entscheidend ist hier zu wissen, welche Aktivitäten bereits gestartet sind und wie sich Stadtplanung, Vermieter, Handel und Gewerbe aufstellen. Wie stehen sieUmnutzungsideen, Projektentwicklung, Kreativität und vielleicht überraschenden Ideen gegenüber? Gibt es öffentliche Fördermöglichkeiten? Begegnet man Ihnen aufgeschlossen und kompromissbereit?

 

 

Fazit: Die Zukunft der Gewerbeimmobilie ist „Mixed Use“

 

 

Überall dort, wo genügend Menschen leben und sich bewegen, ist es möglich, die Attraktivität einer Innenstadt zu steigern und verödete Ortskerne zu revitalisieren. Es benötigt gute Konzepte und die Mittel, diese umzusetzen.

Stellen Sie sich vor: Ihr glücklicher Mieter lebt in einer schicken Wohnung mit begrünter Dachterrasse, inkl. Solaranlage und Müllverwertung. Er arbeitet für ein erfolgreiches Startup und tut dies überwiegend im Home Office. Er startet den Tag mit einem Lauf auf dem Joggingparcours, der unlängst angelegt wurde, als in der Innenstadt das Autoverbot in Kraft trat. Er genießt es, seine Mittagspause im Bistro zu verbringen, dass sich im Erdgeschoss befindet und selbstverständlich auch von einem Ihrer Mieter betrieben wird. Er trifft dort regelmäßig seine Nachbarn zu einem kleinen Plausch und verabredet sich für den Abend. Heute steht ein Kinobesuch auf dem Programm. Die Artikel des täglichen Bedarfs kauft er am Ende seiner Pause im Supermarkt nebenan. …

Wir könnten diese kleine Geschichte noch weiter spinnen. Aber sicherlich haben Sie genug Vorstellungskraft, um sich weitere Tages- und Abendgestaltungen vorzustellen. Im Idealfall ist die Infrastruktur der Innenstadt so gestaltet, dass alle Bedarfe abgedeckt sind.

Als Eigner der gesamten Wohn- und Geschäftsimmobilie sind Sie Vermieter seines gesamten Umfeldes und gestalten aktiv das Leben der Menschen in der City.

Die Zeit, in der Gewerbeimmobilien in Innenstädten vorwiegend an den Einzelhandel vermietet wurden, sind – beschleunigt durch die Pandemie – endgültig vorbei. Mit dem passenden Nutzungskonzept aber kann das traditionelle Wohn- und Geschäftshaus den Weg bereiten in ein neues Zeitalter der lebenswerten Innenstadt.

Planen Sie den Kauf oder Verkauf von Gewerbeimmobilien? Rufen Sie uns an oder schreiben eine E-Mail an info@skylandwealth.com. Wir haben sowohl Angebot als auch Nachfrage in unserem stetig wachsenden Netzwerk.

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