Langfristige Vermögensanlage in Immobilien – was ist zu beachten?

Für Family Offices und Familienunternehmen spielen, in den meisten Industrienationen der Welt, Immobilien als Wertanlage ein große Rolle. Dies gilt besonders für den deutschsprachigen Raum. Nach reiner Lehre ist das Zauberwort Diversifikation, also sein Vermögen, vor allem wenn es groß geworden ist oder substanzielles Vermögen vererbt wurde, nicht nur in eine Asset Klasse zu allokieren. Die gängigsten Anlageklassen sind neben Immobilien, Aktien, Anleihen, Liquidität (Cash und alle verwandten Formen), sowie Unternehmensbeteiligungen, mit seinen Unterformen Private Equity, M&A, Venture Capital oder aus Sicht vieler Family Offices das sog. „Family Equity“.

Der größten Teil vieler deutscher Vermögensallokationen steckt häufig in Immobilien, zu unterteilen in notwendige Unternehmens- und Betriebsimmobilien (sog. Corporate Real Estate) und allen Anlageformen die zur Vermögensmehrung und Vermögensanlage investiert werden. Hier bildet die Mehrheit aller Asset Klassen im deutschsprachigen Raum die Wohnimmobilie. Nicht berücksichtigt sind hier private Immobilien, da diese zwar einer Wertsteigerung unterliegen können, aber in den meisten Fällen keine Einnahmen erwirtschaften und häufig aus steuerlicher Sicht Liebhaberei sind.

In der aktuellen Zeit, wo eine Krise auf die andere folgt; Corona Krise, Ukraine Krise, Zins- und Inflationskrise und bald vielleicht auch wieder durch die steigenden Zinsen und Rezessionsangst ggf. die Eurokrise, stellt sich die nachvollziehbare Frage der sicheren und langfristigen Vermögensanlage in die Immobilie. Oder hat diese provokant gefragt, ausgedient und wird ähnlich wie die Aktien- oder Private Equity Anlage nicht mehr über Generationen getätigt, sondern kurz- und mittelfristigere, opportunistische Entscheidungen werden zu einem implementierendem Kriterium bei der Investitionsentscheidung.

Spielen wir ein paar Beispiele durch, die der Familien- und Family Office Szene immer häufiger zu denken geben. Früher gab es gewisse „Wahrheiten“ in der Family Office Welt, wie die, dass ein absolutes „Core Investment“, also maximale Wert- und Mieteinnahmensicherheit, bei High-Street Investitionen gilt. Beispielsweise Immobilien in Einkaufsstraßen mit hohem Einzelhandelsanteil. Diese Zeiten sind durch den Wandel, verursacht durch den E-Commerce, vorbei.

Um langfristige lukrative und werthaltige Investitionen zu tätigen, ist das Wissen um die Zukunft essenziell. Dadurch, dass aber niemand die Zukunft hervorsehen kann, wird dieses „Wissen“ versucht maximal gut zu antizipieren, vorherzusagen und hohe Wahrscheinlichkeiten zu bilden. Bei alledem sind Informationen und die richtigen Schlüsse, die man daraus zieht, die hohe Kunst der Geldanlage. Setzt man dann auf das sprichwörtliche richtige Pferd und lässt die Zeit für sich arbeiten, entstehen nicht nur häufig sogar substanzielle Vermögen, sondern vor allem auch Erhaltende.

Stichwort Inflation über 7% Mitte 2022.

Nachfolgend möchte ich ein paar Gedankengänge und Thesen teilen, die ggf. zu fundamentalen Neubewertungen von Immobilienwerten führen würden und Investoren und Bestandshalter, die dort investiert haben, mindestens nachdenklich stimmen sollten. Diese Beispiele werden zeigen, dass Vermögenswerte auch bei Immobilien nicht fest zementiert und immer plan- und vorhersehbar sind.

Tesla und die deutsche Autobranche:

Stellen Sie sich nur einmal für ein paar Sekunden vor, dass Deutschland nicht mehr die führende Autonation der Welt wäre, sondern z.B. die Amerikaner und Chinesen diesen Markt in Zukunft dominieren würden und auch Innovationsführer wären. Samt wichtiger Zulieferertechnologien. Unwahrscheinlich, aber nicht unrealistisch, oder? Vor allem vor dem Hintergrund, dass das Auto der Zukunft wahrscheinlich durch Software und nicht Hardware dominiert wird. Und Sie glauben Städte, die im laufe der Geschichte Ihre führende Stellung verloren haben, gibt es kaum? Denken Sie an Manchester, Liverpool, Brügge, Detroit, das Ruhrgebiet, das Saarland, Peking, Buenos Aires, Berlin, Neapel und viele mehr.

Was passiert dann mit Autostädten wie Stuttgart und Wolfsburg und den darin begründeten Immobilienwerten?

3D -Drucker, Corona und die globale Logistik

Seit Jahren ist das führende Boom-Segment in der Immobilienbranche die Logistik. Befeuert durch die Globalisierung, den E-Commerce, die Lieferdienste sowie das Home-Office, hat dieses Marktsegment sich von Renditen von über 10% auf Renditen um 3% mehr als im Preis verdreifacht. Und das in ca. 10-15 Jahren.

An vielen ist bis Dato die schleichende Innovation des 3D-Drucks vorbeigegangen. Signifikante Teile dessen, was heute über Transport, Spedition und Logistik von A nach B bewegt wird, kann in nicht allzu ferner Zukunft wahrscheinlich an dem Standort, wo es gebraucht wird gedruckt, also ohne Transportwege, hergestellt werden.

Darüber hinaus ist durch die Corona Pandemie in den meisten Industrienationen die Lieferkettenabhängigkeit bei Schlüsselprodukten gegenüber Drittstaaten bewusst geworden. Eigene, unabhängige und nationale Produktionsstandorte sollen aufgebaut werden. Das Beispiel, dass Deutschland quasi nicht mehr in der Lage ist Antibiotika selbst herzustellen, sondern von Indien und China abhängig ist, war ein prominentes von hunderten Beispielen während der Corona Pandemie.

Welche Auswirkungen hat dies auf die Logistikimmobilien und Ihre langfristigen Werte?

Häufig stehen die größten Zeitenwenden dann an, wenn sich eine Industrie, ein Standort auf dem Zenit befindet und man sich einen radikalen Wandel gar nicht vorstellen kann. Auch das Phänomen der S-Kurven wird ignoriert. Innovation braucht Zeit bevor Sie Ihre Macht des Wandels vollständig entfaltet. Auch davon kann die Geschichte ein Liedchen singen, Beispiel Nokia. Heute ist Nokia, damaliger Weltmarktführer im Mobilfunkgeschäft, nahezu bedeutungslos auf dem Weltmarkt, da man den Wandel zum Smartphone verpasst hat. SAP und dem Standort Europa ist das z.B. im so wichtigen Cloud Geschäft passiert.

Bleiben Sie wachsam und analysieren Sie Ihre Informationen und Wissen genau, bevor Sie Entscheidungen für die Zukunft treffen, die vermeintlich sicher sind.

Staatliche Regulierungen

Die Zeichen der größten Industrienationen der Welt stehen auf der Bekämpfung des globalen Klimawandels und seiner Folgen. Jede Nation zieht daraus Ihre individuellen Schlüsse und klimapolitischen Ziele – Deutschland im Einklang mit den Zielen der Europäischen Union. Daraus abgeleitet entschand der Fokus auf ESG – Environmental Social Governance (zu Deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) konformen Investitionen. Der umweltökonomische Teil dieses Fokus, der peu-a-peu in neue Regulierungen und Gesetze Einzug findet, wird auch mit hoher Wahrscheinlichkeit die Immobilienwirtschaft und damit auch alle Bestandshalter und Bauherren treffen. Im Neubau, durch immer schärfere Vorschriften und damit steigende Preise und im Bestand vor allem solche Bestandsimmobilien, die aus den 50er- bis 70er Jahren stammen und häufig wenig bis gar nicht saniert oder ökonomisch auf den Stand der Zeit gebracht wurden.

Family Offices, die große Bestände an Immobilien halten, vor allem das „sichere Wohnen“, könnten in den nächsten Jahren mit hohen Sanierungsauflagen belegt werden, die sich aus dem Cashflow nicht finanzieren lassen. Lageunabhängig.

Hinzu kommt durch die Folgen des Ukrainekriegs und stark steigender Inflation und Betriebskosten, ein möglicher bundesweiter Mietenstop und weitere regulatorische Eingriffe durch den Gesetzgeber. Ist die Wohnimmobilie damit per se immer die risikofreiste Anlageklasse?

Planbarkeit von Lageeinschätzungen

In den letzen Jahren haben viele deutsche Familienunternehmen aktiv in Osteuropa investiert. Dies auch im Immobilienbereich, Agrar, Land- und Forstbereich. Favorisierte Länder waren und sind vor allem Polen und Tschechien, aber auch die Ukraine. Eine Wohnanlage im aufstrebenden Breslau war letzes Jahr noch eine lukrative und aufstrebende Investition, ein Wohn- und Geschäftshaus in Prag oder Kiev eine gute Alternative zu den sehr teuren A-Standorten im Westen. Wie sind diese Investitionen heute zu bewerten, nach dem Kriegsausbruch und der Angst weiterer Eskalationen in den Nachbarstaaten samt nicht mehr auszuschließendem Bündnisfall?

Und umgekehrt? War es planbar, dass Biontech als Erstes den Corona Impfstoff und damit die weltweit bekannteste Waffe gegen das Virus entwickelt und so einen nie dagewesen Boom und wirtschaftlichen Erfolg für die Stadt Mainz schaffte? Samt Gewerbesteuern im Millardenbereich. War es planbar, dass Tesla nach Brandenburg-Grünheide geht und die Autonation Deutschland im Herzen herausfordert? Und war es planbar, dass Intel, die größte Nachwendeinvestition, in Ostdeutschland in Magdeburg tätigen wird? Was hat all dies für Auswirkungen auf die Werte von Immobilien in den Standorten?

Direkte vs. indirekte Immobilienanlage

Dieser Blogbeitrag beleuchtet vor allem die direkte Investition in Immobilien, da  diese unter den Family Offices immer noch den größten Anteil ausmacht. Aber auch indirekte Immobilienanlagen haben Ihre Vorteile. Zum Beispiel können diese durch offene und geschlossene Funds getätigt werden, oder durch Immobilienaktien wie Vonovia oder die letztlich in die Kritik geratene Adler Real Estate. Aber auch in Deutschland weniger bekannte Anlageformen wie REITs, die in den USA einen großen Marktanteil haben oder ETFs auf gelistete Immobilienfirmen können zur Diversifikation und Liquidität beitragen.

Bei Indirekten Immobilienanlagen sind dies vor allem die Vorteile; die idealerweise tägliche Liquidität, allerdings nicht bei allen Formen zutreffend, die möglichen kurzfristigeren Anlagezeiträume, also das Parken von Kapital, die Einsparung von hohen Transaktions- und Nebenkosten sowie der Möglichkeit kleinerer Investitionssummen. Aber auch weitere Vorteile sind zu nennen. Im Idealfall ist die Investition transparenter, vergleichbarer und man braucht weniger Fachwissen, als bei der direkten Investition. Auch hat man hier keine Personalkosten und hohen eigenen Zeitaufwand und man kann sich die besten Profis weltweit aussuchen.

Tappen Sie vor allem nicht in die Falle des Home- und Confirmation Bias,  also der Letzere, der die Neigung bezeichnet, Informationen so auszuwählen, zu ermitteln und zu interpretieren, dass diese die eigenen Erwartungen erfüllen (bestätigen). Nur weil Sie in der Stadt A zuhause sind und dort Ihr Unternehmen haben, heißt das nicht, dass nicht ein REIT in den USA die bessere Investition für Sie hätte sein können (home-bias), oder das denkmalgeschützte Haus in Rostock, da Sie kein Wissen über die Sonderabschreibungsmöglichkeiten bei Denkmäler hatten. Trotz Ihrer sehr hohen Einkommenssteuerbelastungen – es fehlte Ihnen z.B. an ausreichenden Informationen. Die Anlageklasse Immobilien ist sehr komplex und bedarf vieler Variablen und Abschätzungen, die beachtet werden sollten.

Bleiben Sie wachsam und neugierig bei dem, wie sich die Welt von Morgen verändert und ziehen Sie dann nach Studie der verfügbaren Informationen Ihre persönlichen Schlüsse. Die Geschichte lehrt uns, dass nichts für immer sicher ist.

Fortes fortuna adiuvat, den Mutigen hilft das Glück.

Nachfolgend finden Sie eine Aufstellung von Einflussfaktoren auf den Immobilienwert, die nicht abschließend sein sollen, sondern der Komplexität und Übersichtlichkeit dienen.